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FASES DE UN PROYECTO DE ARQUITECTURA

 

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Esta publicación va destinada para todas aquellas personas que quieren realizar un proyecto que tienen en mente pero no saben muy bien cuál es el proceso correcto que deben de seguir.  Intentaremos desvelaros cuales son las fases en un proyecto de arquitectura.

Tanto si tienes la ilusión de poder construir tu propia vivienda a medida como si quieres realizar cualquier otro tipo de proyecto, esto te interesará.

El trabajo de un arquitecto, y por lo tanto el desarrollo de cualquier proyecto de arquitectura, se desarrolla en diferentes fases que os vamos a contar:

 

1 DEFINICIÓN DEL PROYECTO: PROGRAMA DE NECESIDADES Y PROPUESTA DE HONORARIOS

En esta primera fase, el promotor debería que tener bien claro que es lo que quiere realizar, puesto que lo ideal sería definir al arquitecto cual es su programa concreto de necesidades para poder realizar así una propuesta de honorarios y  hacerse un poco con la idea que trae el cliente. Es recomendable, en nuestra opinión, las entrevistas o primer contacto “cara a cara” ya que pensamos que el “feeling” entre las partes es primordial ya que va a ser un trabajo el cual dura varios meses.

Pongamos un ejemplo de lo que sería un programa de necesidades:

  • Te quieres realizar una vivienda, perfecto, ahora hablemos de qué tipo de vivienda y necesidades estamos tratando: Una vivienda de estilo contemporáneo en una sola planta; con salón comedor, cocina independiente, un aseo de día, dos habitaciones con baño compartido, una habitación en suit y un garaje para 2 coches. Además de todo esto sería recomendable aclarar cuál es el presupuesto que te has fijado para la construcción de la vivienda, de esta manera se podría hacer una estimación y conocer de manera más real la viabilidad del proyecto.

Con estos datos el arquitecto tiene material para realizar una propuesta de honorarios acorde a tus necesidades.  Unos arquitectos te lo darán más detallado que otros y tienes que tener en cuenta qué te están incluyendo para no llevarte sorpresas desagradables después. El pago de estos honorarios se suele separar según las siguientes etapas:

  • Previsión de fondos/ Anteproyecto
  • Proyecto Básico
  • Proyecto de Ejecución
  • Dirección de obra/Certificado final de obra

Una vez eliges el arquitecto, normalmente te cobrarán una cantidad por aceptación del contrato en concepto de previsión de fondos la cual es un porcentaje dentro de los honorarios totales; y se pondrá “manos a la obra” para analizar la normativa que afecta a tu proyecto, esto es muy importante porque te dirá si lo que tú tienes en mente es factible de acuerdo a la normativa. Una vez comprobado se realizará una planificación de tu proyecto.

 

2 ANTEPROYECTO

Esta fase es la más creativa del arquitecto ya que teniendo en cuenta el programa de necesidades que se desarrolló en la primera fase te realizará los primeros encajes y bocetos que te irá presentando hasta dar con la distribución y el diseño más adecuado a tus necesidades. Estos planos se podrán acompañar con simulaciones 3D para una mejor comprensión del proyecto. Lo ideal es tener un diseño definitivo para poder dar paso a la siguiente fase.

 

 

3 PROYECTO BÁSICO

Una vez tenemos definido el diseño del proyecto, nos ponemos a desarrollar el proyecto básico, que como su nombre indica es un proyecto que no profundiza más allá de lo necesario para realizar la solicitud de la licencia, aunque debe de contar con cierta información de carácter técnico:

  • Memoria descriptiva y constructiva
  • Cumplimiento normativa urbanística
  • Cumplimiento del código técnico de construcción (CTE). En esta fase solo es necesario el DB SI (Seguridad contra incendios)
  • Resumen del presupuesto
  • Planos (Emplazamiento, plantas, alzados)

Una vez tenemos el proyecto básico, se entregará al ayuntamiento para comenzar el proceso de aprobación de licencia.

Una vez entregado en el ayuntamiento se continúa de manera paralela con la fase 4, en nuestro caso, aquí se pasaría el segundo cobro de honorarios ( Estos puntos son siempre moldeables)

 

4 PROYECTO DE EJECUCIÓN

Ya tenemos otorgada la licencia o está en proceso de ella. Ahora toca empezar a detallar todo el sistema constructivo, a desarrollar las instalaciones y la estructura.

Es muy importante el grado de detalle y exactitud del proyecto de ejecución puesto que cuanto mejor se detalle el proyecto, más se podrá afinar el presupuesto de ejecución material P.E.M. (el presupuesto del constructor)

Tendremos que ampliar también la memoria del proyecto básico y tendrá que contener:

 

  • Memoria descriptiva
  • Cumplimiento normativa urbanística
  • Memoria constructiva
  • Cumplimiento del CTE
  • Cumplimiento de otros reglamentos y disposiciones
  • Anejos a la memoria
  • Estudio básico de seguridad y salud
  • Gestión de residuos
  • Pliego de prescripciones técnicas particulares
  • Mediciones y presupuesto
  • Planos de ejecución

Durante esta fase también tendrás que escoger al Arquitecto técnico o Aparejador, quien será el responsable de la Dirección de Ejecución de obra.

Una vez recopilada toda la información anterior el proyecto se visa en el colegio de arquitectos correspondiente a la localización del proyecto y se vuelve a entregar al Ayuntamiento pertinente. (Hay casos en los que el proyecto de Ejecución y el Básico se entregan de manera conjunta por requerimiento del Ayuntamiento.

De nuevo como en el caso anterior, una vez recibida licencia para iniciar las obras se pasa la 3ª parte de los honorarios de proyecto.

 

5  ELECCIÓN DEL CONSTRUCTOR

Hay estudios que intentan avanzar esta fase durante el proyecto de ejecución, recomendable, para acortar plazos y analizar posibles detalles que se pueden terminar de pulir.

El arquitecto podrá colaborar en esta fase ayudando al análisis o recomendando constructores de confianza que saben que van a responder dependiendo de las necesidades de cada proyecto y cliente.

La última decisión siempre la tendrá el promotor y tendrá que meditar muy bien , ya que será una relación aproximadamente de un año y el monto económico es importante.

 

6  EJECUCIÓN DE LA OBRA

Es momento de empezar a ver materializado todo el trabajo anterior y tanto el arquitecto como el arquitecto técnico deberán comprobar que el trabajo se cumple como ellos y el promotor lo estipularon.

En esta fase el arquitecto tiene bastantes campos abiertos, desde la aclaración de dudas por parte del constructor , en cuanto al proyecto se refiere, la facilitación de documentación complementaria para una mejor comprensión del proyecto hasta resolver dudas al promotor y ayudarle en la elección de acabados, en caso de que se requiera, para verificar su calidad.

 

7  CERTIFICADO FINAL DE OBRAS          

Una vez se termina la obra y se comprueba que todo está como la dirección facultativa estima, se procede a realizar el Certificado Final de Obras:

Este es un documento en el que se dan por concluidos los trabajos y se certifica que la construcción se ha realizado en base al proyecto.

Se entregará en el ayuntamiento correspondiente y el arquitecto o arquitecto técnico municipal realizarán una visita al inmueble para comprobar que se ha ejecutado según el proyecto sobre el cual se dio licencia y procederán a dar la licencia de primera ocupación.

Por último, entre los puntos 6 y 7 se cobrara el 4º y último porcentaje de los honorarios estipulados por parte de la dirección facultativa dando así por concluido el pago.

 

Cualquier duda que te haya podido surgir mientras leías estas informaciones, no dudes en dejar tus comentarios o si prefieres de manera más personal, nos lo puedes comentar por e-mail.

 

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